我目前在浙江，這邊不少房產項目的價格已經有了不小的跌幅。我辦公室附近的樓盤從每平2萬多跌到了1萬多，而且這個趨勢還在繼續。住建部宣佈用了3年時間對全國6億棟房進行了體檢。媒體是這樣報道的。
有些媒體猜測可能會開徵房產稅。這可能意味着中國大規模的土地開發即將告一段落。
其實大基建和炒房這種事情在美國曆史上也有發生過，只不過後來經過幾任政府的調控之後，把樓市的整個形態都已經改變了，然後那段瘋狂的歷史就被淡忘了。
美國在上世紀總共有兩次大規模的基建，其一是1919年到1929年(“柯立芝繁榮”)，然後是羅斯福的大基建，到二戰結束的杜魯門政府的房地產刺激政策，美國興建了大量的住房。美國人的住房擁有率在1960年達到了61.9%。在這之後，美國就沒有全國性的大規模基建潮了。
美國的基建狂潮，算起來也就是延續了30到40年。
之後，房屋翻新(flipping)就成了房市賺錢的主流。因爲美國的住宅以獨棟木結構房屋爲主，不管是翻新還是拆掉重建都比磚瓦結容易。從事這項工作的人叫做flipper，通常是一個小團隊，他們會去市場上找高房價社區的老舊房屋或者法拍房(foreclosure)，用低價買下來之後，快速翻新然後重新賣掉。
flipper賺錢的同時，也幫助社區完成房屋更新升級，其工作對社會大有益處。比如上圖這個房子，flipper大概花了9個月時間，在沒有改動主體結構的情況下將其翻新，屋內也進行了裝修，買入價格20萬美元，售出價格38.9萬，差價達到了18.9萬美元。根據美國地產網站提供的數據，flipper的平均投資回報率爲38.6%，如果投入按20萬來算，flipper這一個項目在9個月內賺了大概7.72萬美元。
全美翻新一棟房屋的平均投資回報是121325美元。
我在美國居住的那些年裏，社區的老舊房屋也是一個接一個的被人買下，翻新，裝修，然後迅速掛牌上市。由於我住的這個社區還不錯，因此這些翻新後的房屋往往很快會被賣掉。我們社區的翻新房屋暫時還沒有一個賣不掉的。
下面，我們來看一看美國flipper是如何工作的。
Flipper通常在轉到這個行業之前就已經在房地產行業工作了，比如我之前在美國的時候一個鄰居是flipper同時也是建築承包商，又比如我一個見過幾次面的朋友之前做的是房地產貸款，看到別人flip房子來錢快也轉行做了flipper，這個朋友做得很成功。
此外，還有很多flipper之前是房產中介，或者仍然是房產中介。
第一步：找到低價優質房源
flipper的目標一般是中高收入社區裏的老房子，甚至是年久失修的破房子。這些房子因爲其自身的缺陷賣不上高價，因此成爲了flipper們追逐的目標。
這些房子可以在MLS(美國的房源登記系統)上找，但是因爲是公開信息，因此競爭會很激烈。有些flipper會主動出擊，給尚未在MLS上掛牌的房子的主人發信，試圖先人一步拿到房源。
也有一些人會在政府的拍賣會上去標foreclosure的房子(相當於法拍房)，不過這些房子可能會有債務或者其它問題，因此需要參與者有很高的專業度以及比較靈通的信息。
當然並不是每一棟老房子或者破房子都值得翻新，美國的flipper很看重的一項指標是從路邊看過去房子的外觀怎麼樣(curb appeal)，他們要確保房子翻新之後，從路邊看過去房子漂漂亮亮的，很吸引人。然後在購買房源之前還要會算賬，你得預測好翻新之後房子能賣到多少錢，然後減去購房成本、翻新成本、售出之前的持有成本、融資成本以及售房成本，把這些成本扣掉之後還能不能賺到錢。
第二步：融資
flipper可能同時在翻新好幾棟房子，因此經常會有融資的問題。有時候銀行不會貸款給flipper，就算能貸到款，條件也會比自住房更苛刻。所以有時候flipper會尋求家人、朋友、父母的資金支持，或者找一個有錢的人合夥。有些人甚至會吸引陌生人來投資自己的翻新項目，在房產售出之後會將一部分利潤分給自己的投資者。
第三步：翻新房屋
如果你本人就是建築承包商，那麼這個部分會比較容易。主要的任務是把房屋存在的問題都要修理好，同時把不利於房屋銷售的部分更新，把房子裝修好。有時候還需要把房屋外部的景觀(landscaping)也要做得漂漂亮亮的。因爲很多來看房子的人都是從路邊開始的，他們的第一印象很重要。
如果你本人不是建築承包商，那麼你最好是有長期合作的建築承包商合作者。其一是儘量控制成本，第二還可以控制工期。
第四步：掛牌銷售
一般來說在工程結束之後90天之內要把房子賣掉。這個時候，如果flipper本身是房產中介的話，肯定是有優勢的，否則就需要找一個靠譜的房產中介進行合作。
結語
房屋翻新是一個複雜的工作，並不是每個flipper都能賺錢。同時，有些成功的flipper偶爾也會在一些項目上賠錢。所以，運氣和專業都是成功的要素。
當中國大規模的土地開發告一段落之後，政府財政大概率會將地產稅納入主要稅源之一，這只是早晚的事。缺乏經濟和人口支撐的地區的房子在老化之後，可能會像美國一樣，將這些危房拆除並且不再建造新房。而那些有足夠的經濟和人口支撐的地區，房子只要沒有結構性的大問題，就肯定會有翻新的需求。
因此房屋翻新將會成爲未來中國房市賺錢的主流。