“特別說一下房屋養老金，個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。”2024年8月23日，住建部副部長董建國在新聞發佈會上說。
房屋養老金立即成爲輿論關注的焦點。
8月26日，據報道，住建部相關司局負責人表示，房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個人賬戶就是業主交存的住宅專項維修資金，交存按現行規定執行。公共賬戶按照“取之於房、用之於房”“不增加個人負擔、不減損個人權益”的原則，由政府負責建立，從試點城市看，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費，不會增加個人負擔。
據住建部介紹，房屋體檢、房屋保險、房屋養老金被稱作房屋安全管理三項制度。有22個城市開展了試點。
但不同城市試點的項目有所差異。天津、上海等地試點房屋養老金制度，而廣州市住建局公開表示，廣州試點的是房屋保險制度。
南方週末記者檢索公開資料發現，僅有天津公佈了房屋養老金實施方案，公共賬戶也即將落地。
2024年6月13日，天津濱海新區住建委官網公佈《房屋養老金管理辦法(徵求意見稿)》(下稱“管理辦法”)。官網通知中寫道，按照住建部關於同意天津濱海新區開展房屋養老金試點函件的要求，區住建委推動房屋養老金試點工作，起草前述管理辦法。
天津濱海新區位於主城區東側，相距約50公里。根據2020年全國第七次人口普查數據，濱海新區常住人口207萬，是天津16個區中人口最多的。
管理辦法解釋，房屋養老金的資金管理，按照公共賬戶和個人賬戶實行分類管理。公共賬戶資金遵循“政府主導、專業運作，統籌使用、專款專用”的原則;個人賬戶資金管理按照現行維修資金有關法律法規、規章和天津市相關規定執行。
8月13日，中國招標投標公共服務平臺發佈了一則公告，天津濱海新區住房和建設事務服務中心房屋養老金公共賬戶項目成交，中標方爲中國銀行天津濱海分行，中標價爲一年期LPR+10BP(3.45%)。
作爲首個公佈養老金管理辦法的城市，天津計劃怎麼做?
1.個人賬戶建設
房屋養老金的個人賬戶就是住宅專項維修資金。
1998年，原建設部、財政部出臺《住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法》，購房者應當按購房款2%-3%的比例向售房單位繳交維修基金，由此開啓繳納公共維修基金的先河。
在一家大型房企擔任過區域總經理的人士告訴南方週末記者，長期以來，開發商都會在交房前代收購房者的住宅專項維修資金，再將其存到銀行的專戶裏，業主會有存摺等憑證。
等到2007年，原建設部、財政部又發佈了《住宅專項維修資金管理辦法》(下稱“維修資金管理辦法”)，對維修資金使用等情況進行了進一步細化。
過去幾年，多地開始禁止房產商代收、代繳住宅專項維修資金的行爲。2021年，北京市住建委發佈通知，在新建商品房交易過程中，購房人應自行繳納契稅和住宅專項維修資金。
隨着各地老舊住房增多，房屋安全隱患增加，部分小區的住宅專項維修資金面臨耗盡的危機。此外，1998年前建立的小區，沒有繳納住宅專項維修資金的要求。也就是說，不少小區可能缺乏足夠的住宅專項維修資金。
《住宅專項維修資金管理辦法》中規定，業主分戶賬面住宅專項維修資金餘額不足首期交存額30%的，應當及時續交。成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由直轄市、市、縣政府建設主管部門，會同同級財政部門制定。
天津濱海新區房屋養老金管理辦法中寫道，引導無專項維修資金的房屋業主補建個人賬戶，可以按照不配備電梯房屋40元/建築平方米、配備電梯房屋60元/建築平方米的標準，補交個人賬戶資金。
8月30日，濱海新區住建委一位工作人員告訴南方週末記者，專項維修資金暫時未明確補交等情況，房屋養老金試點的進展也不清楚。
此外，管理辦法徵求意見稿裏未明確政策實施時間，至今也未公佈修訂後的管理辦法。
2.公共賬戶資金源於土地出讓金
2024年6月，天津住建委微信公衆號介紹，據測算，濱海新區房屋養老金公共賬戶資金需求爲5000萬元/年。
根據管理辦法，房屋養老金公共賬戶資金，主要在土地出讓底價的基礎上，按每平方米25元標準增加土地收益籌集。
也就是說，籌集5000萬元公共賬戶資金，一年至少要出讓200萬平方米土地。根據濱海新區過往土地出讓記錄，這並不困難。
2023年年底，天津市濱海新區土地發展中心公衆號發文介紹，全年出讓各類土地總面積爲849萬平方米，土地出讓金共計334億元。
管理辦法中解釋，房屋養老金公共賬戶主要用於房屋體檢、房屋保險。發生突發事件造成房屋嚴重損失、影響公共安全，但保險理賠額不足的，也可以申請使用公共賬戶資金。
管理辦法徵求意見稿的起草說明中介紹，濱海新區存量住房具有數量大、時間跨度長、安全隱患多的特點，老舊住房佔比持續攀升，2000年之前建成的房屋約佔現存房屋總量的25%，部分老舊房屋存在明顯功能短板，安全隱患日漸突出。
一位住建系統官員告訴南方週末記者，房屋養老金的個人賬戶，需要解決事後的維修問題。公共賬戶應該考慮的方向，是儘可能提前把隱患解決掉。
管理辦法中寫道，納入房屋體檢、保險的房屋，房齡需要超過24年，且滿足濱海新區房屋體檢管理規定、房屋保險管理規定。目前，規定細則還未公佈。
此外，濱海新區住建委將組織街道辦等機構，對轄區內城鎮房屋進行梳理。保險機構根據房屋情況及體檢報告，向區住房建設委遞交房屋安全綜合保險方案，包括保障範圍、保障內容、投保費用等。
李銘在一家大型保險公司從事財險工作多年，他所在的城市也被納入房屋保險試點，2024年初發布了房屋保險試點方案。李銘向南方週末記者介紹，他曾和當地的公立學校、醫院等機構洽談過房屋保險方案，但由於2024年的預算已經確定，難以撥出資金，該方案推進緩慢。
前述天津住建委微信公衆號介紹，濱海新區將建立全區房屋養老金綜合管理系統，集成公共賬戶信息查看、出賬登記、資金審覈撥付等功能，實現房屋體檢從業務申請到報告歸檔全流程線上管理，系統預計2024年11月底上線試運行。
3.考驗地方財力
建立公共賬戶後，意味着地方政府多了一項事權，以及潛在的財政開支。
濱海新區管理辦法中表示，在財政預算中增列房屋養老金專項資金預算，用於試點期間房屋養老金不足部分的兜底，濱海新區財政局負責房屋養老金公共賬戶資金的核撥及充盈。
根據財政部數據，2024年1-7月，全國土地出讓收入17763億元，同比下降22.3%。對於中小城市來說，能否從土地出讓收入中獲得足夠的房屋養老金公共賬戶資金，還是未知數。
一位試點城市住建系統官員告訴南方週末記者，推行房屋養老金的關鍵挑戰，就是政府能不能有穩定的資金來源，保障房屋體檢等工作。
據《人民日報》2024年6月20日報道，住房和城鄉建設部科技與產業化發展中心綠色建築發展處處長梁浩介紹，目前，中國已成爲世界上既有房屋最多、房屋建成年代最集中的國家。
截至2022年底，中國城鎮既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，意味着這些房屋將進入設計使用年限的中後期，該比例還將不斷增加，預計到2040年前後近80%的房屋將進入這個階段。
也就是說，房屋養老金公共賬戶的資金需求將逐年增加。
李銘告訴南方週末記者，前段時間，一個地級市住建部門官員與他商議，計劃用2000萬元左右資金，爲轄區內的房屋購買保險，但遠遠不夠。此外，當地政府也沒有底賬，並不清楚各類房屋的具體狀況如何。
8月30日，針對房屋養老金試點等問題，南方週末記者多次致電天津濱海新區住建委，但電話一直無人接聽。